かけちゃんねる2

エモいことを書く

賃貸物件探しで失敗しないために知っておくべき5つのこと

シェアハウスの生活を始めてしばらく経ちました。
初めは東京に知り合いが皆無に等しい状態だったので、身近に人がいるという安心感を得るためにシェアハウスを選択しました。
シェアハウスを選んだもう一つの理由は、入居審査がゆるく入居までのプロセスが短かったからというのもあります。(どちらかというとこちらのほうが比重が大きいかもしれません)
そんな僕ですが、東京にもだいぶ慣れてきたし憧れの一人暮らしを始めたい!と考え、最近は暇があれば賃貸物件を探すような日々を過ごしていました。
そこで得た気づきがいくつかあるのでここに纏めてみたいと思います。

1.住宅情報サイトに載っている情報は限られている

SUUMOやathomeなど、賃貸物件を検索できるWebサービスが有名ですが、そこの検索にヒットする物件は不動産仲介業者が持っている情報の一部にすぎません。
実際に仲介業者の方に物件を探してもらったのですが、SUUMOからの通常の絞り込み検索では表示されない物件が多数含まれていました。
この理由として考えられるのは、仲介業者の立場としても掲載料を安く抑えたいという目的から、できるだけ実際に店舗に足を運んでもらえるような物件に絞って掲載のお願いをしているということです。
そこで、より膨大な賃貸物件情報を知りたいという人にオススメなサービスがあります。それがSUUMO物件ライブラリーです。

SUUMOは現在募集中の情報を載せていますが、物件ライブラリーはそれに加え過去に掲載された物件情報がどんどんストックされていくサイトです。

細かな条件検索はできませんが、数多くの物件から探すことが可能です。ちなみにぼくが仲介業者に紹介された物件は通常のSUUMOではヒットしませんでしたが、ライブラリーにはしっかりと登録されていました。

2.住宅情報サイトの釣り物件に注意

ネットで検索していると、上のような理由から、悪質とまでは言いませんがどう考えても条件が良すぎる物件が引っかかることがあります。
こういうときには次のことを確認してみてください。

  • 「定期借家契約」でないか

一般的に、賃貸の契約は2年ですが、おとり物件の新しい手口として「定期借家契約」というものがあります。
これは通常よりも契約期間が短く設定されている物件で、短くて3ヶ月で契約が終了、そして更新ができないといった契約内容になるので注意が必要です。

  • 事故物件ではないか

不動産取引において一般的に呼ばれる事故物件とは、「建物内での自殺や他殺、火災による焼死、不審死、事故死など、人の死亡にかかわる事件」のあった場合のものを指します。
住宅情報サイトには小さく「※告知事項あり」なんて書いてあることがあります。
スピリチュアルな問題にはなりますが、気にする人も多いはず。好んで人が死んだ物件に住みたいという人はいない、はず。たぶん。
そういう人たちの為に、事故物件を探すために大いに役立つサイトがあります。それが「大島てる」です。
このサイトでは、Googleマップを用いて過去に不幸な事故で亡くなった住人のいる物件をさがすことが可能です。
事故物件は炎の画像が表示されていて、近隣住民などの投稿によって事故の詳細な内容まで知ることもできます。
ちなみに、事故物件は心理的な欠陥があるとして、業界のルールで「事故後1人目の借り手には告知しなければならない」とされていますが、2人目以降にとってはこの限りではありません
したがって、資産価値を元に戻したい管理会社(あるいは大家さん)は、このような物件を1人目に定期借家として契約させて早急に事故物件でなくしてしまう。ということを考える人がいてもおかしくない話です。

3.初期費用は家賃の約5.5倍〜6倍かかる

さてここからは賃貸を借りるのに現実的にいくらかかるのかというお金の話をしたいと思います。
多くの人が気になるのは初期費用だと思いますが、結論から言うと「家賃の5.5倍〜6倍程度」かかると見てよいでしょう。
実際に仲介業者の方に複数の物件に対して計算をしてもらいましたが、確かにどこもそのあたりでした。
内訳としては次のようなものがあります。

  • 家賃
  • 共益費
  • 敷金
  • 礼金
  • 翌月分家賃
  • 翌月分共益費
  • 書類作成費
  • 24時間サポート
  • 鍵交換代
  • 消毒代
  • 事務手数料
  • 初回保証料
  • 更新料

など

いかがでしょう。こうリスト化してみると初期費用が高くなると理解するのも難しくないと思います。
ただし、上のものの一部は仲介業者と大家さんとの信頼関係によっては交渉の余地があり、その幅が大きいところでもあります。
できるだけその地域にねざした不動産仲介業者をあたるといいと言われるのはそういった要素も原因としてあるのかもしれません。

4.初期費用を安くおさえるフリーレント契約

フリーレントという家賃・共益費を一定期間収めなくて即入居することのできる契約形態があります。
これは、賃貸物件を貸す側から見れば、少しでも早く空室を埋めることのできるメリットがあり、借りる側から見れば、高額になりがちな賃貸借契約の初期費用を抑えることのできるメリットがあります。
投資物件であった場合、年間賃料を売買代金で割った「利回り」を一定水準に保つために家賃は下げない、そしてすぐに入居してもらうといった条件のほうが効率的なのです。

5.家賃は収入の3分の1くらいを目安に

現在の賃貸の約8割程度が、保証会社を立てることを条件契約の条件としています。
保証会社のシステムとしては次のようなものです。

賃貸人と賃借人と保証会社にて保証委託契約を締結し、賃借人が家賃滞納等を起こした場合は保証会社が賃借人に代わり賃料を賃貸人へ代位弁済を行い、弁済した分を保証会社が賃借人へ請求する。

引用: 【賃貸】保証会社の審査基準・審査内容と概要を詳しく書いてみました

オーナーからすると賃借人が家賃を滞納してもしっかり賃料が入ってくるので安心といった具合です。
そして賃貸契約に至るにはこの保証会社の審査に通らなければなりません。
さて、ここからが重要なのですが、保証会社の審査では収入に対する家賃の比率は概ねの目安は30%程度に設定されています。
したがって分不相応な家賃の物件だと審査に通らないという可能性が考えられます。
一般的によく言われるのは家賃は収入の3分の1程度で見ると良いということです。
家賃や共益費以外にも水道光熱費などの出費もあるため、やはりその前後がひとつの基準として妥当なラインなのかもしれません。
ぜひ物件選びの参考にしてみてください。

参考